부산 재개발 촉진3구역 디엘이앤씨 사업성 분석

 부산 재개발 시장이 아직까지는 부동산 경기 한파로 주춤하다. 그래도 촉진3구역은 우동3구역 등과 함께 부산 재개발 재건축 대어, 대장마로서 선봉을 서고 있는 구역이다. 실제 그 일대는 시민공원과 양호한 주거여건으로 미래가 기대되는 거주지 임은 분명 틀림없다. 내륙 선봉으로 앞으로 기대가 되는 곳이다.

 

 

DL이앤씨 측의 조합원 분담가 및 일반분양가 협조 요청공문이 오다.

 

24년 11월 13일 DL이앤씨는 부산 시민공원주변 재정비촉진지구 촉진3구역에 변경계약 및 도급공사비 송부의 건이라는 제목의 공문을 보냈다. 이 공문에 따르면, 일반 분양가를 평당 3,600만원으로 해줄 것을 요청하는 내용이 있다. 그리고 분양시장 상황에 따라 분양성을 극대화 할 수 있는 금액으로 변경을 할 수 있다고 한다.

조합원의 입장에서는 분양가를 높게 책정하여 사업성을 높이는 것이 우선이다. 반면, 시공사의 입장에서는 분양수익금은 조합에 귀속될 뿐, 높은 경쟁률과 빠른 시공비를 회수가 우선 목적이 될 수 밖에 없다. 현재 조합원 입장에서는 평당 4000만원 이상 일반분양가를 기대하고 있다.

일반분양가가 평당 3,600만원 일 경우 국평 (35평으로 계산) 기준 12억 6천만원의 일반 분양가가 나온다. 현재 조합원 분담가는 최초 관리처분 때 대림에서 제시한 금액기준으로 6억 8천만이었고, 실제로는 5천만원정도 업된다 생각하고 봐야 된다. (현재 비례율은 기존 비례율에서 -5.16%된 상태이다.)

따라서 현재 조합원 분담가와 프리미엄을 합치면, 실제 인수가격이 나온다. 현재 촉진3의 프리미엄은 3.7억부터 형성되어 있다. 분담가 + 프리미엄은 실제 인수가격이며, 합계금액 약 10억5천만원이다. 실제로는 취득세와 금융비용을 합쳐야 하며, 보수적으로 13억 정도 취득비용을 생각해야된다.

따라서 현재의 프리미엄과 분양가로는 투자수익은 없거나, 크게 기대하기 힘든 상황이다. 현재 부동산 시장은 어느 지역을 막론하고, 미래에 대한 프리미엄이 다 녹아있어, 미래가치라는 투자수익은 기대하기 힘들다.
위 내용을 표로 정리하면 아래와 같다.

 

국평 기준 촉진3구역 실제 입주/인수가격

구분	비용	기타/평가
조합원 분담금	6.8억	조합원 분담금은 5천만원 정도 오를거라 봐야된다.
프리미엄	3.7억부터~	미래가치까지 녹아있어, 후발주가가 먹을 마진이 없다.
중간합계	10억5천만원
취득세 및 금융비용	1억 이상
합계	예상 13억	비교 : 일반분양 12억6펀만원

 

촉진3구역 수익성에 대한 의견

 

 

미래가치가 이미 녹아있어, 큰 자금을 묵혀두기에는 수익성이 너무 낮고, 차라리 동호수 결정된 일반분양 물건이 더 나을 수 있다는 의견들이 있다. 현실적으로 부산 모든 재개발, 재건축이 수익성이 없기 때문에, 비단 촉진3구역 만의 문제는 아닌 것같다. 다만, 어느 아파트 시장들도 대장이 먼저 오르고, 대장이 늦게 빠진다. 따라서 지금은 똘똘한 한채가 주력이 되어야 하고, 앞으로도 쭉 그런 시장이 형성될 것 같다. 따라서 투자 목적보다는 실거주 등을 고려하여 매매하여야 겠으며, 그렇게 살다보면 지역의 대장은 이름 값을 언젠가는 할 것이다.